リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
不動産会社経営者の節税対策とは？具体的な手法を解説
不動産会社を経営されている皆様にとって、税金対策は重要な経営課題の一つです。利益を最大化し、安定した会社運営を行うためには、適切な節税が欠かせません。しかし特有の税務や複雑な節税対策について、どこから手をつけて良いのか迷われる方も少なくないのではないでしょうか。この記事では、不動産会社の節税対策とは何か、具体的な手法から注意点まで網羅的に解説します。
\ 管理戸数ふえるくんで /
管理受託営業の課題を
サクッと解決
03-5847-8558
受付時間:平日9:00～18:00
目次
不動産会社経営者が押さえておくべき税金の基礎知識
不動産会社を経営する上で、税金の知識は不可欠です。会社の利益が大きくなるほど税負担も増えるため、適切な納税に加え、合法的な節税対策は経営の安定に直結します。まず、会社にかかる主な税金には、法人税、法人住民税、法人事業税があり、これらは会社の利益に対して課税されます。
不動産取引における消費税の課税対象・非課税対象についてまとめます。
不動産業特有の収益（仲介手数料、賃料収入、売買益など）や費用（物件仕入費、広告宣伝費、修繕費など）の税務上の扱いを知ることは、適切な節税の基礎となります。税金の仕組みを理解することは、単に納税義務を果たすだけでなく、キャッシュフローの改善や経営戦略の立案にも大きく貢献します。税法は複雑であり改正も頻繁に行われるため、常に最新情報をキャッチアップし、専門家である税理士に相談することが成功の鍵となります。
法人にかかる主な税金とは？種類と仕組みを理解する
不動産会社が納めるべき主な税金はいくつか種類があり、それぞれの仕組みを理解することが節税の第一歩となります。まず、法人が事業活動で得た所得に対して国に納めるのが法人税です。これは、益金から損金を差し引いて計算される「課税所得」に、定められた税率を乗じることで算出されます。会社の規模や所得金額によって適用される税率は異なります。
次に、法人住民税は都道府県民税と市町村民税から構成される地方税です。この税金には、法人税額を基に計算される「法人税割」と、資本金等の額や従業員数に応じて定額で課される「均等割」があります。均等割は赤字であっても発生するのが特徴です。
不動産業特有の収益と費用に関わる税務処理のポイント
不動産事業は、その性質上、一般的な事業とは異なる独自の税務処理が求められる場面が多くあります。特に、収益や費用の計上タイミングは税額に大きな影響を与えるため、正確な理解が必要です。
不動産売買の場合、収益の計上時期は原則として物件の引渡しがあった日ですが、契約の内容によっては、代金決済と登記が完了した日など、異なるタイミングが認められることもあります。期末近くの取引では、計上時期によって当期の利益が大きく変動する可能性があるため、税務上のルールを確認することが重要です。
賃貸経営においては、家賃収入はもちろん、礼金や更新料といった一時金収入の認識基準も理解しておく必要があります。また、建物の維持管理にかかる修繕費や管理委託料は、経費として計上することで収益を圧縮できますが、資本的支出との区分など、判断に迷うケースも少なくありません。仲介業では、仲介手数料の収益計上は一般的に引渡し完了時となりますが、広告宣伝費や販売促進費など、取引に関わる費用は適切に計上することが節税につながります。
今日から実践可能！不動産会社のための主要な節税テクニック
不動産会社が日々の業務の中で実践できる節税テクニックは複数存在します。これらの手法を適切に活用することで、法人税をはじめとする税負担を軽減し、手元に残る資金を増やすことが可能です。ここでは、比較的すぐに取り組みやすく、効果が見込める主要な節税策について、その概要とメリットを簡潔にご紹介します。
導入部分で触れた主な節税策は以下の通りです。
- 減価償却
- 見落としがちな経費の計上
- 青色申告の活用
- 社宅制度の導入
- 倒産防止共済への加入
まず、減価償却を計画的に行うことは、建物の取得費用などを法定耐用年数に応じて経費として計上し、課税所得を圧縮する効果があります。次に、見落としがちな経費を漏れなく計上することは、利益を正確に計算し、適正な納税額とする上で非常に重要です。また、個人事業から法人成りした場合などに利用できる青色申告は、税務上の様々な特典を受けられるため、大きな節税メリットにつながります。さらに、社宅制度の導入は、家賃の一部を会社負担とすることで法人税を軽減しつつ、従業員の福利厚生を向上させる効果も期待できます。
減価償却を最大限に活用する戦略と具体的な計算例
不動産会社が事業のために保有する建物や建物附属設備、構築物、器具備品、車両運搬具などの資産は、その使用可能な期間に応じて、取得にかかった費用を少しずつ経費として計上することができます。これが減価償却です。減価償却の対象となる資産には、税法で定められた法定耐用年数があります。例えば、木造の事務所用建物は24年、居住用は22年などと定められています。
減価償却費の計算方法には定額法と定率法があります。定額法は、毎年一定額を償却していく方法で、計算が比較的シンプルです。一方、定率法は、取得当初の償却費が多く、その後徐々に減少していく方法です。建物や建物附属設備については原則として定額法が適用されますが、それ以外の資産では定率法を選択できる場合もあります。定率法は、取得後早期に大きな節税効果を得たい場合に有利となることがあります。
見落としがちな経費を確実に計上するためのチェックリスト
不動産会社では、日常業務の中で発生するさまざまな費用の中に、経費として計上できるにも関わらず見落とされやすいものがあります。こうした費用の計上漏れを防ぐことは、適正な利益を計算し、結果として納めるべき税金を抑えるためにも重要です。具体的には、以下のような項目が挙げられます。
- 物件調査のための交通費や宿泊費、資料購入費
- 広告宣伝費のうち、ポータルサイト掲載料以外の細かな内訳（チラシ作成費、内覧会開催費用など）
- 少額な事務用品費や通信費
- 業界団体の年会費や情報交換会の参加費
- 業務知識向上のための書籍代やセミナー受講料
これらの費用は、金額が小さい、あるいは発生頻度が少ないといった理由で見過ごされがちです。適切に経費計上するためには、まずその支出が会社の事業に関連するものであることを明確にすることが重要です。また、領収書や請求書といった証拠書類を確実に保管し、いつでも内容を確認できるように整理しておく必要があります。
青色申告の特典をフル活用した節税メリットとは？
不動産会社が青色申告を選択する場合には、税務上の大きなメリットがあります。個人事業として不動産所得がある方や、法人として青色申告法人となることで、様々な特典が受けられます。青色申告の主な特典の一つとして挙げられるのが「青色申告特別控除」です。これは所得税の計算において、一定の要件を満たすことで所得金額から最大65万円、55万円、または10万円を控除できる制度です。これは課税所得を直接減らす効果があり、所得税額の軽減に大きく貢献します。
また、事業で赤字（純損失）が生じた場合に、その損失を翌年以降の黒字と相殺できる「純損失の繰越控除」も重要な特典の一つです。これにより、最長3年間にわたり赤字を繰り越して将来の所得から控除することが可能となり、税負担を軽減できます。
社宅制度導入による法人税軽減と従業員満足度向上
社宅制度は、不動産会社における有効な節税策の一つです。この制度を導入することで、会社が従業員に提供する住居費の一部を経費として計上できるため、法人税の課税対象となる所得を圧縮し、税負担を軽減する効果が見込めます。会社が物件を借り上げて従業員に貸し出す「借り上げ社宅」方式が一般的で、会社が支払う家賃や管理費などを経費とすることが可能です。
従業員にとってのメリットも大きく、市場価格より割安な家賃で住むことができるため、実質的な手取り額が増加し、生活費の経済的負担が軽減されます。また、敷金や礼金といった引越しに伴う初期費用を会社が負担する場合もあり、従業員の満足度向上や優秀な人材の確保にもつながる福利厚生としても機能します。
倒産防止共済（経営セーフティ共済）を活用した賢い節税
倒産防止共済、正式名称「経営セーフティ共済」は、取引先の倒産による連鎖倒産を防ぐための国の共済制度です。この制度は、掛け金が税務上全額損金に算入できるため、節税対策としても非常に有効です。中小企業者が加入でき、引き続き1年以上事業を継続していることが主な加入条件となります。
不動産会社が加入するメリットは大きく、万が一取引先が倒産した場合に、無担保・無保証人で借入れができる点です。積み立てた掛金総額の最大10倍（上限8,000万円）まで借入れが可能となり、資金繰りの不安を軽減できます。毎月の掛金は5千円から20万円まで設定でき、合計800万円を上限として積み立てられます。
ただし、活用時にはいくつかの注意が必要です。解約時には、積立額に応じた解約手当金が支払われますが、これは解約した事業年度において益金として扱われ、全額課税されます。また、加入後12ヶ月未満での任意解約では解約手当金が一切支払われず、掛金が掛け捨てになります。40ヶ月未満での任意解約の場合も、元本割れのリスクがあるため注意が必要です。
中小規模の不動産会社が活用したい節税制度とノウハウ
中小規模の不動産会社にとって、税務に関する課題は避けられません。複雑な税制への対応や最新情報の把握など、限られたリソースの中で効果的に節税に取り組むことは容易ではないと感じる経営者の方もいらっしゃるかもしれません。しかし、節税は会社の財務体質を強化し、将来への投資や事業の継続性を確保するために極めて重要です。大企業とは異なり、中小規模の会社だからこそ活用できる、有利な条件の節税制度やノウハウが存在します。
このセクションでは、中小企業向けの税制優遇措置や、日々の経理業務の中で実践できる具体的なノウハウをご紹介します。具体的な内容は以下の通りです。
- 小規模企業共済などを活用した役員退職金の準備方法
- 設備投資などにかかる中小企業向け投資促進税制の概要
- 消費税の仕組みを理解し適切な対応を行うこと
これらの制度やノウハウを適切に活用することで、法人税等の負担を軽減し、キャッシュフローを改善したり、新たな事業への投資余力を生み出したりすることが期待できます。
小規模企業共済等を利用した役員退職金の準備と節税効果
中小規模の不動産会社にとって、将来を見据えた役員退職金の準備は重要な課題です。その有効な手段の一つが、小規模企業共済制度の活用です。この制度は、中小企業の経営者や役員などが退職後の生活資金を計画的に準備するための共済制度です。特に常時使用する従業員が20人以下（商業・サービス業は5人以下）という加入資格要件があるため、多くの中小規模不動産会社が対象となります。
小規模企業共済の大きな税制メリットは、支払った掛金の全額が「小規模企業共済等掛金控除」として所得から控除できる点です。これは所得税や住民税の負担を直接的に軽減する効果があります。掛金は月額5千円から7万円までの範囲で自由に設定でき、年間最大84万円の所得控除が可能です。
中小企業向け投資促進税制の概要と活用条件
中小企業投資促進税制は、中小企業者等が設備投資を通じて経営基盤を強化し、生産性の向上や事業の効率化を図ることを目的とした税制優遇措置です。この制度は、青色申告書を提出する中小企業者等が、指定期間内（現在は令和7年3月31日まで）に新品の特定設備を取得して事業に供した場合に適用されます。対象となる「中小企業者等」は、資本金の額または出資金の額が1億円以下の法人などで、常時使用する従業員数が1,000人以下の法人なども含まれます。
対象となる設備は以下の通りです。
- 機械装置（1台または1基の取得価額160万円以上）
- ソフトウェア（一の取得価額または事業年度合計が70万円以上）
- その他
例えば、不動産会社の場合、業務効率化のためのITシステムや高性能な印刷機、社用車などが該当し得ます。
この税制の優遇措置には、「特別償却」と「税額控除」のいずれかを選択できるという特徴があります。特別償却を選択した場合、取得価額の30%相当額を普通償却に加えて償却できます。一方、税額控除を選択した場合は、取得価額の7%相当額を法人税額から直接差し引くことが可能です（税額控除には調整前法人税額の20%という上限があります）。どちらを選択するかは、会社の利益状況や今後の事業計画によって判断が必要です。
| 対象項目 | 取り扱い | 備考 |
|---|---|---|
| 建物の売買 | 課税 | |
| 仲介手数料 | 課税 | |
| 司法書士への報酬 | 課税 | |
| 土地の売買 | 非課税 | 消費になじまない性質 |
| 居住用建物の賃貸料 | 非課税 | 社会政策的な配慮 |
消費税の仕組みを理解し、適切な納税と還付を目指す
不動産会社が扱う消費税は、取引の内容によって取り扱いが大きく異なる複雑な税金です。まず、不動産取引における消費税の課税対象と非課税対象を理解することが重要となります。
不動産取引における消費税の課税対象と非課税対象の主な例は以下の通りです。
これは、土地の売買が消費になじまない性質を持つことや、居住用賃貸が社会政策的な配慮から非課税とされているためです。
課税事業者となった場合、納める消費税額は「売上にかかる消費税」から「仕入にかかる消費税（仕入税額控除）」を差し引いて計算します。事務所家賃、広告宣伝費、修繕費といった事業活動に必要な費用に含まれる消費税は仕入税額控除の対象です。
不動産会社が長期的な視点で取り組むべき節税と経営戦略
不動産会社の持続的な成長と安定した経営を実現するためには、目先の税金軽減だけでなく、より長期的な視点に立った節税戦略と経営戦略の連携が不可欠です。
短期的な節税だけに囚われると、資金繰りの悪化や将来への投資不足を招くリスクがあります。一方、5年、10年先を見据えた計画的な税金対策は、会社の財務基盤を強化し、不確実性の高い事業環境においても安定した経営を継続するために重要な要素となります。
役員報酬の適切な設定による法人・個人双方の税負担最適化
不動産会社の経営において、役員報酬の設定は法人税だけでなく、経営者個人の所得税や住民税、さらには社会保険料負担にも大きく影響するため、税負担全体を最適化する上で非常に重要な要素となります。役員報酬を適切に設定し、法人税法上の要件を満たすことで、支払った役員報酬を会社の損金（費用）として計上し、法人税の課税所得を圧縮することが可能です。しかし、役員報酬が高すぎると個人の税金や社会保険料負担が増加し、低すぎると会社の利益が大きく出て法人税負担が増えるため、このバランスの見極めが肝心です。
税務上、原則として役員報酬は損金不算入とされていますが、例外的に損金算入が認められる役員給与には、主に以下の3種類があります。
- 定期同額給与：毎月同額を支給する一般的な役員報酬です。事業年度開始日から3ヶ月以内に決定し、その後は原則として変更できません。
- 事前確定届出給与：特定の時期に特定の金額を支給するものです。事前に税務署への届出が必要です。
- 業績連動給与：企業の利益に応じて変動する報酬です。同族会社以外の法人など一定の要件を満たす場合に損金算入が可能です。
これらの種類を理解し、自社の状況に合わせて活用することが節税につながります。
役員報酬の金額は、社会保険料（健康保険料や厚生年金保険料）の算定基礎となる標準報酬月額に影響を与えます。役員報酬を高く設定すると、会社負担分、個人負担分ともに社会保険料が増加します。逆に報酬を低く設定すると社会保険料負担は軽減されますが、将来受け取る年金額に影響が出る可能性もあります。
法人保険を活用したリスク対策と税効果のバランス
不動産会社にとって、以下のリスクは経営継続を脅かす可能性があります。
- 経営者の万一のリスク（死亡や高度障害）
- 所有・管理する物件に関する損害（火災、自然災害など）
- 事業遂行上の賠償責任リスク
法人保険は、こうした様々なリスクに対する経済的な備えとして重要な役割を担います。特に不動産賃貸業では、施設の不備や欠陥、火災などに対する対策が必須であり、賠償リスクへの備えも推奨されています。
法人保険には、定期保険、終身保険、養老保険など、様々な種類があり、それぞれ保険期間や保障内容が異なります。支払った保険料の税務上の取り扱いも、保険の種類や契約内容、特に解約返戻率によって異なり、全額損金算入できるもの、一部損金となるものなどがあります。2019年の税制改正により、法人向け生命保険などの損金算入ルールが見直され、解約返戻率に応じた処理が必要になりました。保険料の損金算入による節税効果は、法人保険を活用するメリットの一つではありますが、あくまでリスク対策が主目的であることを念頭に、保障内容と税効果のバランスを考慮して、自社に適した保険を選ぶことが重要です。
節税対策を実施する上での重要な注意点と専門家の選び方
ここまで、不動産会社のための様々な節税対策について解説してまいりました。ご紹介した手法を適切に活用することで、税負担の軽減は十分に可能です。しかし、節税対策を講じる際には、いくつかの重要な注意点が存在します。
最も基本的なこととして、税法を遵守し、合法的な範囲で行うことが不可欠です。「節税」と、脱税につながるような違法行為とは、明確に区別する必要があります。安易な情報や過度な手法に頼ると、税務調査の対象となり、追徴課税や加算税といったリスクを招く可能性があるため、注意が必要です。
過度な節税が招く税務リスクとその回避策
節税は税法に則った合法的な行為ですが、その一線を越えると「脱税」とみなされ、深刻なリスクを招きます。過度な節税と判断される具体的な行為としては、実態がないにもかかわらず架空の経費を計上したり、売上の一部を意図的に計上しなかったりする売上計上漏れ、あるいは架空人件費の計上などが挙げられます。これらは明白な不正行為であり、税務調査で厳しく追及されます。また、形式的には合法に見えても、その取引の目的が専ら税負担を不当に軽減することにあると判断される場合は、租税回避とみなされ問題視されるケースもあります。
節税ありきの意思決定が経営に与える影響とは
節税は企業の財務戦略において重要な要素ですが、これを経営の最優先事項としてしまうと、かえって事業の本質的な成長や収益機会を逃すリスクが生じます。例えば、目先の税金負担を減らすことだけを追求するあまり、本来必要である設備投資や人材育成への支出を抑えたり、逆に節税目的で不要な資産を購入したりすることが挙げられます。こうした判断は、短期的に税金を減らせるかもしれませんが、将来の競争力低下や新たな収益源の獲得機会の損失につながる可能性があります。
不動産業界に精通した税理士を見極めるポイント
安全かつ効果的な節税対策を実行するためには、不動産業界特有の複雑な税務を熟知し、信頼できる税理士と二人三脚で進めることが不可欠です。税理士を選ぶ際には、以下の点を重点的に確認することが重要です。
まず、依頼を検討している税理士が、不動産の仲介、売買、賃貸管理といった業界特有の取引に関する税務処理の実績を豊富に持っているかを確認しましょう。これにより、自社の事業内容に沿った適切なアドバイスが期待できます。次に、税法は改正が多く、特に不動産関連の税制も頻繁に見直されます（例えば、令和7年度税制改正大綱など）。最新の税制改正や不動産関連の法改正に常にキャッチアップし、正確な情報に基づいてアドバイスを提供してくれるかどうかも見極めるべき点です。
について知りたい方は、まずは資料請求
管理戸数拡大支援ツール
が解決できます