【不動産管理会社向け】新リース会計基準の影響は？押さえるべき実務ポイント

新リース会計基準の適用開始により、不動産管理会社の会計処理は大きく変わります。本記事では、新リース会計が不動産管理にどのような変化をもたらすのか、実務上のポイントを整理し、対応策を具体的にご紹介します。

これまでの日本のリース会計基準では、オペレーティング・リースがオフバランス処理され、企業の真の財務状況が見えにくいという問題がありました。新リース会計基準では、国際会計基準（IFRS第16号）や米国会計基準（ASC Topic 842）とのコンバージェンスを図るため、原則としてすべてのリース取引について「使用権資産」と「リース負債」を貸借対照表（BS）に計上（オンバランス化）します。

新リース会計基準の最も大きな変更点の一つは、借手側におけるファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分が原則として廃止されることです。これまでの会計基準では、オペレーティング・リース取引は賃貸借処理として扱われ、貸借対照表（BS）に資産や負債として計上されない「オフバランス処理」が認められていました。

しかし、新基準の適用により、原則としてすべてのリース契約について「使用権資産」と「リース負債」をBSに計上する「オンバランス処理」が求められます。これにより、企業のBS上には、これまで見えにくかったリースに関する権利義務が明確に表示されることになります。結果として、総資産や負債が増加し、負債比率や自己資本比率といった財務指標に影響を及ぼす可能性があります。ただし、リース期間が12ヶ月以内の「短期リース」や、リース対象が少額である「少額リース」については、例外的な処理が認められる場合もあります。これらの例外規定については、別途詳しく解説します。

新リース会計基準は、適用時期は2027年4月1日以後に開始する連結会計年度および事業年度の期首からと定められています。この期日以降は、対象となるすべての企業で新基準に準拠した会計処理が求められます。

新基準が強制適用される対象企業は、主に上場会社およびその連結子会社、または会社法上の大企業などです。一方で、多くの中小企業については、現時点では強制適用の対象とはされていません。しかし、会計基準は社会経済状況の変化に合わせて見直しが行われる可能性があるため、今後適用範囲が拡大されないかなど、最新の動向に注視しておくことが重要です。

なお、強制適用開始を待たずに、それ以前の事業年度から新基準を任意で早期適用することも認められています。新基準への移行には、契約の見直しやシステム改修など、多くの準備が必要となるため、早期適用を選択することで、余裕を持って円滑な対応を進めることができるというメリットがあります。自社の状況や準備状況に応じて、早期適用の可能性も検討すると良いでしょう。

不動産管理会社の事業に与える具体的な影響

新リース会計基準の適用は、不動産管理会社の事業運営、特に賃貸借契約に関する管理や会計処理に多岐にわたる影響を及ぼします。管理物件のオーナー（貸手）としての立場、また自社が事務所や社用車などを賃借している場合の借手としての立場、双方の視点からその影響範囲を理解することが重要です。

特に、これまでオペレーティング・リースとして扱われていた多くの賃貸借契約が、新基準のもとではリース取引として認識され、会計処理の変更が必要となります。サブリース契約など、特定の契約形態への影響も無視できません。本セクションでは、これらの具体的な影響や変更点について、それぞれの側面に焦点を当てながら詳しく見ていきます。リース期間の算定方法、契約に含まれる共益費などの取り扱い、敷金・保証金の会計処理といった実務上の論点も整理し、後続の項目で詳細に解説します。

【貸手として】管理物件の会計処理への影響

新リース会計基準において、貸手側の会計処理の基本的な考え方は、現行基準から大きな変更はありません。引き続き、リース取引をファイナンス・リースとオペレーティング・リースに分類し、それぞれに応じた会計処理を行います。

例えば、不動産管理会社が自社で保有する物件を第三者に賃貸している場合など、貸手となるケースでは、原則として収益認識のタイミングや方法に大きな変更は生じません。この点は、多くの不動産管理会社にとって、従来の業務プロセスやシステムを大きく変更する必要がないという意味で、安心材料と言えるでしょう。

ただし、契約内容に変更があった場合には注意が必要です。例えば、リース期間の変更や重要な契約条件の変更などが発生した場合、貸手側のリース分類や会計処理の見直しが必要となる可能性があります。

また、不動産管理会社が物件オーナーの代理として会計処理やオーナーへの報告を行う場面では、新基準による借手側の会計処理の変更点（オンバランス化など）を踏まえた適切な説明や情報提供が求められるようになる可能性も考慮しておくべきです。オーナーが他のリース契約（例えば自社の事務所の賃貸借契約）の借手である場合、新基準の影響を正確に理解し、報告内容を調整する必要が出てくるかもしれません。

サブリース契約における会計処理の変更点

サブリース契約とは、不動産管理会社などが物件オーナーから建物を一括して借り上げ、その物件をさらに第三者（入居者など）に転貸する契約形態です。従来の日本の会計基準では、サブリース元である不動産管理会社（転貸人）がオーナーと締結する賃貸借契約（原リース）は借手として、入居者との賃貸借契約（転リース）は貸手として、多くの場合オペレーティング・リース取引として処理されていました。

新リース会計基準では、このサブリース契約についても基準の適用対象となります。転貸人である不動産管理会社は、まずオーナーとの原リース契約に関して、借手として原則どおり新基準に基づき「使用権資産」と「リース負債」を貸借対照表に計上する必要があります。これは多くのサブリース元企業にとって、従来のオフバランス処理からの大きな変更点となります。

次に、入居者との転リース契約については、転貸人として貸手側の会計処理を行います。貸手側の会計処理は現行基準から大きな変更はなく、転リース契約がファイナンス・リースに該当するか、またはオペレーティング・リースに該当するかを判断し、それぞれに適切な会計処理を適用します。ファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分判断は、所有権移転やリース期間の経済的耐用年数に対する割合などを総合的に考慮して行われるため、契約内容に応じた正確な判断が求められます。

重要なのは、使用権資産とリース負債の計上が、従来の貸借対照表（BS）に与える影響を正しく理解することです。

リース期間の算定：延長オプション等の取り扱い

新リース会計基準におけるリース期間の算定方法は、従来の考え方から変更されています。原則として、リース期間は借手がリースを解約できない「解約不能期間」を基礎とします。しかし、新基準では、解約不能期間に加えて、リース契約に含まれる延長オプションや解約オプションも考慮してリース期間を決定する必要があります。

具体的には、借手がリース契約の延長オプションを行使することが「合理的確実性」をもって見込まれる場合、その延長期間を含めてリース期間を算定します。この「合理的確実性」を判断する際には、借手によるリース資産への重要な改良の有無、移転にかかるコスト、代替資産の利用可能性、リースの残存期間における市場価格と比較したリース料の水準など、契約条件や経済的な要因を総合的に考慮することが求められます。

一方、解約オプションについても同様の考え方が適用されます。借手が解約オプションを行使しないことが「合理的確実性」をもって見込まれる場合、当該オプションを行使できる期間（解約可能期間）についても、リース期間に含める必要があります。これらのオプションの評価は複雑になる場合があるため、契約内容を詳細に確認し、慎重な判断を行うことが重要です。

契約に含まれる「非リース要素（共益費など）」の分離方法

一つの契約の中に、不動産の使用に関する「リース要素」と、それに付随するサービスなどの「非リース要素」が含まれている場合があります。非リース要素の具体例としては、不動産賃貸借契約における共益費や清掃費、あるいは建物と同時に借り受ける家具や備品の利用などが該当し得ます。

新リース会計基準では、原則として、リース要素と非リース要素を分離し、それぞれ異なる会計処理を適用します。これは、リース要素には新リース基準を、非リース要素には他の関連する会計基準（例えば収益認識に関する会計基準）を適用する必要があるためです。

分離の方法としては、まずそれぞれの独立販売価格の比率に基づいて、契約全体の対価を配分することが原則です。独立販売価格を観察できない場合は、観察可能な価格情報を利用するか、または合理的な見積もりを用いて配分を行います。

敷金や保証金の会計処理は変わるのか？

新しいリース会計基準が導入されたとしても、敷金や保証金の会計処理そのものが直接的に大きく変わることは、原則としてありません。敷金や保証金は、賃貸借契約において預け入れたり、受け取ったりするもので、将来、契約終了時に返還される性質を持つため、リース資産やリース負債の認識とは分けて考えられます。

貸手側では、従来通り「預り金」として負債に計上し、借手側では「差入保証金」として資産に計上するといった基本的な会計処理は維持されます。

ただし、新しい基準の適用においては、返還されるまでの期間が長期にわたる敷金や保証金について、お金の価値は時間の経過とともに変動するという考え方（貨幣の時間価値）を考慮し、現在価値で評価することが必要になる場合があります。この点は、貸借対照表に計上される資産または負債の金額に影響を与える可能性があるため、注意が必要です。

さらに、契約内容を経済的な実質に基づいて慎重に検討した結果、敷金や保証金の一部が、実質的には将来のリース料の一部前払い（例えば、契約終了時に一定額が返還されない敷引きなど）と見なされたり、リース契約とは別のサービスに対する対価と見なされたりする場合には、リース取引に関する部分とそれ以外の部分（非リース要素）を適切に分けて会計処理を行う必要があります。

したがって、個々の賃貸借契約の内容を詳しく確認し、敷金や保証金がどのような性質を持つのかを正しく理解した上で、新しい基準に沿った適切な会計処理を適用することが重要になります。

新リース会計基準へ向けた実践的ロードマップ

新リース会計基準の適用に向け、不動産管理会社においては計画的な準備が求められます。多くの賃貸借契約の見直しや、会計処理、業務プロセス、システムへの影響が広範囲に及ぶため、明確なロードマップに基づいた効率的な対応が鍵となります。

ロードマップでは、以下のステップで対応の全体像を把握し、段階的に準備を進めます。

・適用対象となる契約の網羅的な洗い出し

・新基準適用による財務影響シミュレーション

・最適な会計方針策定

・業務プロセスの見直し

・必要なシステム対応

このロードマップに沿って早期から準備を始めることは非常に重要です。十分な時間を確保し、想定される課題に対応することで、新基準へのスムーズな移行が実現できます。速やかな着手が、スムーズな移行を成功させる鍵となります。

ステップ1：社内すべての賃貸借契約の網羅的な洗い出し

最初に着手すべき最も基礎的かつ重要なステップは、社内で締結しているすべての賃貸借契約を網羅的に洗い出すことです。

対象となるのは、貴社が「借手」として締結している契約すべてです。例えば、事務所や店舗の賃貸借契約、社用車のリース契約、コピー機などのOA機器のリース契約、倉庫やその他の設備に関する契約など、あらゆる形態の契約を含みます。一つでも漏れがあると、会計処理に影響が出る可能性があるため、各部署に協力を仰ぎ、契約書や関連書類の原本または写しを収集する必要があります。

収集した契約については、契約期間、定期的な支払額、契約更新オプションや解約オプションの有無とその条件、契約に含まれるサービス内容（共益費など）といった詳細な内容を一つ一つ確認します。この情報は、後のステップで新基準適用による影響額を算定したり、適切な会計処理を判断したりする上で基礎となります。

これらの情報を効率的に管理するため、収集した契約情報を一覧化できるフォーマット（Excelやスプレッドシートなど）を準備し、整理していくことが推奨されます。この初期段階での丁寧な作業が、以降の円滑な対応につながります。

ステップ2：会計方針の策定と影響額のシミュレーション

ステップ1で洗い出した社内の賃貸借契約に基づき、次に、新リース会計基準を自社でどのように適用していくか、具体的な会計方針を策定する必要があります。新基準では、短期リースや少額リースに対する簡便法の適用、使用権資産の表示方法など、いくつかの会計処理について選択肢が認められています。どの会計方針を採用するかによって、財務諸表、特に貸借対照表に計上される使用権資産やリース負債の金額、ひいては自己資本比率や負債比率といった財務指標に与える影響が異なります。

そのため、自社にとって最適な会計方針を検討・決定すると同時に、新しい基準を適用した場合の具体的な影響額を正確にシミュレーションすることが極めて重要です。多くの会計システムベンダーやコンサルティング会社から、簡単なリース契約情報を入力するだけで使用権資産・リース負債や財務指標への影響額を自動で算出できる影響額試算ツールが無償提供されています。これらのツールを活用することで、将来にわたる影響額の試算を効率的に進めることができます。

シミュレーションによって得られた具体的な影響額は、今後の対応計画を検討するための基礎資料となるだけでなく、経営層や関連部署への報告、そしてステークホルダーへの説明準備においても不可欠な情報となります。

ステップ3：業務プロセスの見直しと関連部署との連携

ステップ2で会計方針と影響額の策定・シミュレーションを行った後は、具体的な業務プロセスの見直しに着手します。新リース会計基準に対応するためには、これまでの業務フローの中で変更が必要となる点を洗い出す必要があります。リース契約情報の収集、評価、会計処理、そして財務諸表における情報開示といった一連のプロセスにおいて、誰がどのような情報をいつまでに収集・連携するのか、役割分担と責任範囲を明確に定めることが不可欠です。

経理部門だけで対応を完結させることは難しく、法務部門（契約内容の詳細確認）、契約管理部門（契約情報の網羅的な集約）、物件管理部門（リース資産の現況把握）など、社内の様々な関連部署との連携体制を構築することが極めて重要です。各部署が保有する契約情報や実態に関する情報をスムーズに共有できる仕組みが求められます。

連携強化のためには、定期的な部門間ミーティングを実施したり、契約情報の報告に共通のフォーマットを使用したりすることが有効です。また、情報共有のためのシステム導入や既存システムの活用も検討すべきでしょう。関連部署との密な連携は、正確な会計処理や円滑な監査対応を進める上で欠かせません。業務プロセス全体を見直し、部門横断的な協力体制を早期に確立することが、新基準適用に向けた準備において重要な鍵となります。

まとめ：早期の準備が新リース会計基準対応の鍵

新リース会計基準の概要と、不動産管理会社の事業に与える具体的な影響、そして適用に向けた実践的なロードマップについて解説しました。新基準の最も大きな変更点は、借手においては原則としてすべてのリース取引が貸借対照表にオンバランスされることです。これにより、使用権資産とリース負債が計上され、会社の財務諸表や経営指標に影響が及ぶ可能性があります。

特に不動産管理会社においては、自社が事務所などを賃借する借手としての立場に加え、管理物件の貸手として、またサブリース契約における転貸人としての立場から、その影響を多角的に理解する必要があります。サブリース契約では、オーナーとの原リース契約については、借手としてオンバランス処理が求められる点が重要な変更点です。

計画的なロードマップに基づき、早期から準備に着手することが極めて重要です。不明点がある場合や、専門的な判断が必要な場面では、会計士などの外部専門家へ相談することも、円滑な移行を進める上で有効な手段となるでしょう。速やかな対応開始が、新基準適用後の混乱を防ぎ、スムーズな事業継続の鍵となります。